Registergoederen

U neemt in uw leven belangrijke beslissingen. Een van de belangrijkste beslissingen is het kopen van een eigen woning. En dat is vooral de eerste keer bijzonder spannend en veelal ook emotioneel. U kunt letterlijk verliefd worden op een woning.

Met het kopen van een eigen woning is doorgaans veel geld gemoeid, dat veelal van een bank moet worden geleend. U neemt veel verplichtingen op uw schouders en ook risico's. Dan is het belangrijk dat de koopakte, de akte van levering en de hypotheekakte worden opgesteld en met u besproken door iemand die daarvan verstand heeft en onafhankelijk is.

Bij de koopakte (voorheen ook wel aangeduid als de "voorlopige koopakte", omdat de eigendom van de woning dan nog niet van verkoper op koper overgaat) worden alle door partijen gemaakte afspraken vastgelegd (zoals de  omschrijving van het verkochte en van de eventueel meeverkochte inboedel en apparatuur, de koopprijs, de geplande datum van de overdracht en feitelijke aflevering, de ontbindende voorwaarden, en mededelingen en garanties van verkoper.  Feitelijk is de koopakte het belangrijkste stuk in de hele transactie.

Er is geen wettelijke verplichting de koopakte te laten opstellen door een notaris. Soms wordt de koopakte door de makelaar van verkoper opgesteld. Ook dan is het raadzaam deze te laten toetsen door de notaris of door een 'eigen makelaar', omdat de makelaar van verkoper niet onafhankelijk is.

Een verkoper kan ook zelf rechtsgeldig een koopakte opstellen. Die koopakte bevat vaak niet alle onderwerpen, die uw notaris daarin wenst te doen opnemen. Een dergelijke koopakte kan heel rare bepalingen bevatten. Zoals: een ongebruikelijk hoge waarborgsom of de plicht deze over te boeken op een rekening van de verkoper. Dat is niet verboden, maar niet raadzaam om te doen. 

De verkoper vertelt u dat er voor zijn woning veel gegadigden zijn, die al bieden. Indien u ter plekke een goed bod doet en tekent, weet u zeker dat u de woning niet misloopt. De koopakte is al door hem voorbereid; alleen uw naam en de koopprijs moeten worden ingevuld, en als u tekent, is de woning van u.

Dat moet u dus zeker niet doen. Natuurlijk heeft u na ontvangst van een kopie daarvan nog drie dagen bedenktijd, maar die termijn is verstreken voordat u het zich realiseert en dan zit u er echt aan vast. 

De wet bepaalt dat de verkoper een "mededelingsplicht" heeft en de koper een "onderzoeksplicht". De verkoper moet aan de gegadigde/koper informatie over de woning verstrekken. De koper moet zelf bij verkoper en ook elders informatie inwinnen.  Waar de grens ligt tussen mededelingsplicht van verkoper en onderzoeksplicht van koper, is niet geheel duidelijk.

Het gebeurt regelmatig dat de verkoper stelt van niets te weten. Meestal omdat hij de woning niet zelf heeft bewoond. Voorts wil de verkoper graag een "ouderdomsclausule"  in de koopakte laten opnemen, met de bepaling dat alle gebreken voor rekening komen van de koper, zonder enig verhaal op de verkoper.

Zeker in dat soort gevallen dient u als koper extra zorgvuldig onderzoek te (laten) doen. Niet alleen moeten er gerichte vragen aan de verkoper worden gesteld, maar ook bij instanties (gemeente en kadaster) en zonodig ook bij buren en zo mogelijk bij vorige bewoners.

Verkrijgt u van de gekochte woning de volle eigendom of betreft het een recht van erfpacht of opstal? In dat laatste geval: is het een tijdelijk of eeuwigdurend recht, hoe hoog is de canon of retributie, wordt die canon of retributie geïndexeerd of periodiek aangepast en zo ja, op welke wijze vindt indexering of aanpassing plaats?

De woning kan Maatschappelijk Gebonden Eigendom betreffen, waardoor een eventuele toename van de waarde moet worden gedeeld met een ander.

Maakt de woning deel uit van een gebouw? Dan is de woning een appartementsrecht of een lidmaatschapsrecht. In dat geval: hoe hoog zijn de servicekosten, functioneert de vereniging goed en hoeveel vermogen zit er in het reservefonds? Zijn er recent besluiten genomen tot onderhoud of renovatie of tot verhoging van de servicekosten? Uw woning ziet er perfect uit, maar als het dak lekt bij de bovenburen, betaalt u mee aan de reparatie.

Zijn er persoonlijke of zakelijke rechten van derden ?

Een zakelijk recht van een ander, zoals erfdienstbaarheden, kwalitatieve verbintenissen en de rechten van opstal en erfpacht (veelal voor (onder- of bovengrondse) nutsvoorzieningen en dergelijke) kunnen door die anderen worden uitgeoefend tegen de eigenaar.

Een persoonlijk recht van een derde, zoals een met de vorige eigenaar overeengekomen voorkeursrecht tot koop, heeft tegen u als nieuwe eigenaar geen enkele werking, tenzij u voor uw aankoop van het bestaan ervan bekend was. Dan kan het dwarsbomen van een persoonlijk recht van een ander leiden tot schadevergoeding of zelfs tot ontbinding van de aankoop en overdracht.

Is er een aannemer bezig met een renovatie die nog niet is afgerond bij de overdracht? Zo ja, dan kan die aannemer retentierecht op de woning uitoefenen. Heeft een gemeente een aantal werkzaamheden laten uitvoeren aan de woning? Dan kan die zich daarna voor de gemaakte kosten trachten te verhalen op de nieuwe eigenaar.

Is het gebouw of de desbetreffende ruimte wel bestemd tot woning? Het kan een 'dienstwoning' blijken te zijn.

Wat is het bouwjaar? Een woning van 100 jaar geleden heeft geen spouwmuur, maar mogelijk wel zwam of boktor. Gebouwen van 40 jaar oud kunnen asbest bevatten. Nog jongere gebouwen kunnen betonrot hebben. Veelal hebben woningen, jonger dan 10 jaar, nog een garantie van de bouwer of een garantie-instituut.

Soms kan een onderzoek naar bodem en grondwater raadzaam zijn, vooral als er in de buurt bedrijven zijn of zijn geweest die een verhoogd risico opleveren , zoals drukkerijen, stomerijen, garages en dergelijke.

Ter plekke goed kijken is ook van belang.

Geldt er een recht van noodweg voor een achterbuurman? Kunnen er door bestemming of verjaring erfdienstbaarheden zijn ontstaan, die dus niet in het eigendomsbewijs van de verkoper zijn opgenomen?

Ligt het perceel onder de aanvliegroute van Schiphol of in de nabijheid van een militair schietterrein?

Is het nieuwbouw? U verwacht 2% overdrachtsbelasting te betalen, maar de verkoper brengt u 21% btw over de koopprijs in rekening. Heeft de buurman al ongeveer 20 jaar of langer een deel van het perceel in bezit, waardoor verjaring dreigt of al heeft plaatsgevonden?

Is er een ruilverkaveling aangekondigd of de plaatsing van een busstation voor uw nieuwe woning of een nieuwe snelweg direct achter uw achtertuin?

Zijn bij de bezichtiging de buren niet huis? Het is goed mogelijk dat twee dagen later de buren wel thuis zijn en weer oorverdovend oefenen op hun favoriete muziekinstrument, de trompet.

Is de bezichtiging 's ochtend vroeg? Later op de dag kunt u constateren dat zich direct voor de deur de favoriete hangplek van jongeren bevindt.

Al het vorenstaande is heel veel werk. Niet voor de plaatselijke makelaar, die veel van onroerend goed in het algemeen weet en speciaal van de gebouwen en problemen in de plaats van vestiging, speciaal van gemeentelijke plannen. Als er in een buurt heipalen rotten en huizen verzakken, dan weet de makelaar dat. Bij een bouwkundig onderzoek kan dat over het hoofd worden gezien, omdat de bouwkundige dat niet behoeft te zien.

Bij ontvangst van een kopie van de door beide partijen ondertekende koopakte gaat de wettelijke bedenktijd van drie dagen in. U kunt als koper in die termijn eenzijdig de koop ontbinden, zonder opgave van reden en zonder een boete of schadevergoeding aan de verkoper verschuldigd te worden.

Het feit dat een verkoper u van alles garandeert, biedt onvoldoende zekerheid. De verkoper kan daags na de overdracht verhuizen naar een ver buitenland en dan kunt u verhaal op de verkoper wel vergeten. Als u koopt van de curator in een faillissement of van de vereffenaar van een negatieve nalatenschap, heeft het achteraf indienen van een claim geen enkel nut.